공인중개사 민법 [민사특별법] 상가건물 임대차보호법 간단 정리 -1

공인중개사  민법 상가건물 임대차보호법 간단 정리 

 

특별법 - 상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법의 체계

1. 적용 요건

2. 대항력 보장 [ 주요 출제경향 ] 대항력 없는 경우와 대항력 있는 경우

3. 보증금 보장 [주요 출제경향 ] 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기 명령

4. 권리금 보장 [ 주요 출제경향 ] 권리금 회수기회의 보호

5. 갱신요구권 보장 [ 주요 출제경향 ] 최단기간 보장, 갱신요구권 보장 

 

상가건물 임대차보호법은 특별법이고 이법의 규정들은 강행규정으로서 [ 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. ]

 

상가건물 임대차보호법의 적용범위 

3가지 요건을 갖출때 

1. 사업자 등록이 가능 2. 영리 활동을 목적  3. 환산보증금액이 일정한 한도 이하 [9억미만 ] 서울기준

예외 9억 초과시 * 갱, 대, 권, 3기 

 

1. 대항력 보장 = 주인 바뀌어도 영업권 보장 

 

2. 보증금 보장 = 1) 우선변제권 [ 대항요건과 확정일자 ]  2). 최우선변제권 [대항요건 + 보증금 소액 

 

3. 권리금 회수 기회 보장 

 

권리금회수기회 보호 

 

임대임  -------  임차인 ---> 시설물 양도 <----   신규임차인  [ 임차인과 임차인과의 관계 ]

 

권리금 주인에게 받을 수 있는 경우 예외적으로 인정 [ 중도에 나가라고할때 , 주인이 인수할때 ]

 

* 임대인이 임차인 권리금 회수 방해시 [ 임대인에게 손해배상을 철구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년이내에

 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ]  *권리금을 받는것이 아니라 손배청구를 하는것이다. 

 

4. 기간 보장  1) 최단기 보장 [.1년 ] 보장  2) 계약갱신요구권 [최대 10년] 

 

갱신의 효력 

임대인의 5% 범위 내에서 증액할 수 있다.  [ 주택임대차도 5% 상가임대차도 5%] 

상가건물 임대차보호법 

묵시갱신 존속기간은 1년으로 본다. 

묵시갱신시 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

임대인은 그 통고를 받은 날부터 3월에 경과하면 그 효력이 발생한다. 

 

예 )

 

묵시갱신   [[ 주택  2년  상가1년   ]] 임차인은 언제든 해지 ---> 3개월후 효력발생

 

 

 

- 권리금 계약 방해 (4가지) 금지  [ 기간만료 6월 전에서 종료 시까지 ]

1. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차이인 되려는 자에게 권리금 요구 및 권리금 수수하는 행위 

2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차이인 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금 지급을 방해 하는 행위 [ 임차인이 권리금 못받게 하는 행위 ]

3.임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 월세 + 보증금 증액을 요구하는 행위 

4. 임대인이 정당한 이유 없이 거절하는 행위 

5. 임대인이 직접 사용한다고 권리금 계약 방해도 방해행위도 포함 

 

* 임대인이 임차인 권리금 회수 방해시 [ 임대인에게 손해배상을 철구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년이내에

 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ]  *권리금을 받는것이 아니라 손배청구를 하는것이다. 

 

- 권리금계약의 거절 사유 [ 임대인이 임차인의 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유 8가지 ]

 

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있다 

다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 거절할 수 있다.  

 

1. 임차인이 거짓이나, 부정한 방법으로 임차한 경우 [ 음식점으로 계약하였으나, 술집등 다른 용도로 사용시 ]

2. 임차인이 3기의 차임액[월세]에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  [ 연속으로 3기가 아닌 임    대이후 3기에 이르는 경우 ]

3. 임대인과 임차인 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상한 금액을 보상 제공한 경우 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 해당 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우에

6. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는일부를고의나 중대한 과실로 파손한 경우 

  [ 건물이 임차인 실수로 화재 멸실되어 임대행위를 못하게 될때 등 ]

 

7. 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

ㄱ. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 

임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 

 

ㄴ.  해당 건물의 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

ㄷ. 다른 법령에 따라서 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 

 

8. 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

암기방법 : 삼세번을 중과실로 무단전대 재건축하면 갱시거절 할 수 있다. 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 요약 

 

권리금 방해 4가지 

구제는 손해배상 청구 

방해아닌것 1년 6개월동안 임대행위를 안하면 권리금 줄 의무가 없음 

 

기간 

환산 보증금 이내에 [최단기간 1년 ]

환산 보증금 넘으면 기간 없음 6개월   계약하면 6개월 추가 임차인 선택에 

갱신요구권 최대 10년 환산보증금 제한 없음 -> 거절 사유 [ 중과실 , 동의없이 전대 , 3기연체, 재건축]

묵시갱신 1년 [ 최단기랑 동일 ] 임차인만 해지가능 3개월뒤 효력발생 

 

대항력  

사업자등록의 대상이 되는 건물 

환산보증금 이내 

목적물의주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우

 

보증금 보장 

우선변제권 최우선변제권 

 

**

- 기간을 1년 미만으로 정한 경우, 임차인은 그 기간의 유효함을 주장할 수 있다.

- 임차인이3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 

  임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 

 - 환산보증금 이내의 임대차에서 임대기간에 대하여 별도의 약정이 없는 경우,

    그기간은 1년으로 본다. 

 

 

문제 기출 27회 

 

[상가건물 임대차보호법]의 내용으로 옳은 것은?  2번 

 

1. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 한다.

2. 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물에 대해서는 위 법이 적용되지 않는다. 

3. 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 

4. 전차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 전대인은 전대차계약을 해지할 수 있다. 

5. 권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있는 날로부터

   3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완선으로 소멸한다.