공인중개사 31회 시험대비 부동산학개론 정리 [부동산감정평가/부동산 권원보험 ]

부동산학개론 

공인중개사 31회 시험대비 부동산학개론 정리 [부동산감정평가/부동산 권원보험 ]

 

 

부동산학개론 - 부동산의 개념 / 부동산개발 & 부동산개발사업 뜻 용어 정리

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부동산학개론 - 부동산의 개념 / 부동산개발 & 부동산개발사업 뜻 용어 정리

부동산감정평가에 관한 내용 

1. 부동산의사결정의 판단기준 제시 

2. 합리적인 손실보상

3. 효율적 관리, 적정가격 

4. 과세기준의 합리화 

5. 적정한 부동산가격의 유도

6. 감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다. 

7. 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다. 

8. 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다. 

9. 신뢰 할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다. 

10. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 

     시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. 

11. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게

    가정하거나 특수한 경우로 한정하는조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다. 

12. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 

    일괄하여 감정평가할 수 있다. 

13. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. 

14. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다 

15. 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 

    지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 

16. 동일수급권이란 대상부동산과 대체 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 

    있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사 지역을 포함한다. 

17. 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.  

18. 감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물거느이 감정평가액을 시장가치 외의 

   가치를 기준으로 결정할 수 있다. 

19. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다)

    및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 

20. 시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말하는것은 아니다. 

21. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는

    일괄하여 감정평가할 수 있다. 

22. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. 

23.  대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다. 

24. 건물의 주된 평가방법은 원가법이다. 

25. [ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ] 에 따른 구분 소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을

    일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 적용한다. 

26. 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가 방법으로 적용한다. 

27. 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가 방법은 다르다.

28. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 

29. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여

     대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

30. 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 

31. 거래사례비법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 

32. 단독주택가격의 공시 - 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. 

33. 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 

34. 표준지공시지가는 국가 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가

    개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 

35. 표준주택가격의 공시사항에는 표준주택의 용도, 연면적, 구조및 사용승인일, 표준주택의 대지면적 및 형상이 

    포함된다. 

36. 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 

     그 기준이 된다. 

37. 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사, 산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격, 임대료 및 당해

    공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동 주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 

    참작하여야 한다. 

38. 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다. 

39. 개별요인은 당해 토지의 가격형성에 영향을 미치는 개별적인 상태 조건 등의 제반요인을 말한다. 

40. 인근지역의 범위는 고정적 경직적인 것이 아니라 유동적 가변적이다. 

41. 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다. 

42. 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용, 가격

    등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다. 

43. 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 

    다양성, 병합, 분할의 가능성 등이 그 성립근거가 된다. 

44. 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 

    가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다. 

45. 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립근거로 한다. 

46. 이의신청은 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 신청할 수 있다. 

47. 이의신청에는 신청인의성명 및 주소 표준지의 소재지, 지목, 실제용도, 토지이용상황, 주위환경 및 교통상황, 이의신청의 사유를 기재하여야 한다. 

48. 국토해양부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 

통지하여야 한다. 

49. 국토해양부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때는 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다. 

50. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다. 

51. 감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에

따라야 함을 원칙으로 한다. 

52. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호가에

용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다. 

53. 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다. 

54. 대체의 원칙은 대체성 있는 3개 이상의 재화가 존재할때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다. 

55. 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산전체의가격이 형성된다는 원칙이다. 

56. 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로 부동산의 가격도 사회적 경제적 

행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다. 

57. 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익황원법에 의할 수 있다. 

58. 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다. 

59. 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다. 

60. 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상 물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다. 

61. 토지의 평가는 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 한다. 

62. 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. 

63. 소음, 진동, 일조침해 똔느 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등

의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. 

64. 산림은 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다. 

65. 

 

 

 

조건부평가 

-부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다. 

소급평가

-과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다. 

- 일괄평가

두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 불가분의 관계에 있는 경우에

일괄하여 평가하는 것을 말한다. 

법정평가

-법규에서 정한대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용시 평가, 과세평가 등이 있다. 

 

적합의 원칙

-a지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지연인 것으로 판단되었다. 

-a지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다. 

-거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다. 

 

균형의원칙

-공인중개사 갑은 아파트매수의뢰자에게 30평형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. 

이 아파트는 1980년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이

1개적고 냉난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에서 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다. 

 

부분평가 

- 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는것은 부분평가 

기회비용의 원칙

- 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 기회비용의 원칙에 의해서 설명 가능하다. 

 

최유효이용 

-최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할수 있는 용도를 찾아내는 작업이다. 

-특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다. 

-중도적 이용이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 

현재의 이용을 말한다. 

-투기적 이용의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다. 

 

부동산 가격공시에 관한 설명

- 표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다. 

- 표준지공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여

  다시 공시하여야 한다. 

- 시장, 군수 또는 구청장 (자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를

결정, 공시하지 아니할 수 있다. 

- 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. 

-표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시자가를 개별공시지가로 본다. 

 

 

 

 

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 표준지공시지가 적용하는 경우 / 법률상 용어 

 

- 공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상

- 국유, 공유 토지의 취득 또는 처분

- 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지신청

- 토지의 관리, 매입, 매각, 경매, 재평가 

- 감정평가라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 

- 표준지공시지가라 함은 국토교통부장관이 조사,평가 하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 

- 공동주택 중 아파트라 함은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 말한다. 

- 감정평가업이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다. 

 

 

감정평가업자가 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우 순서

1. 비교표준지 선정 2. 시점수정 3.지역요인비교 4.개별요인비교 5.그밖의요인보정 

 

 

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시가격에 관한 설명

- 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월1일이다. 

- 토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다. 

- 개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다. 

- 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다. 

 

부동산 가격공시제도 

- 개별주택의 가격은 국가,지방자치단체 등의 기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다. 

-국가, 지방자치단체 등이 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 

하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 한다. 

-표준주택 가격은 국가 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이된다. 

- 개별공시지가는 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한다. 

 

 

 

- 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

-2 원가방식 : 비용성의 원리, 가격 - 원가법, 임료 - 적산법

- 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

-2 비교방식 :시장성의 원리, 가격 - 거래사례비교법 임료 - 임대사례비교법 

- 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 

-2 수익방식: 수익성의 원리, 가격- 수익환원법 임료 수익분석법 

-원가법은대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. 

-거래사례비교법을 적용할 때 사정보정 시점수정 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다. 

-수익환원법에서는 장래 산출할것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 

  아액을 산정한다. 

 

 

감정평가업자가 대상물건의 감정평가시 적용해야할 주된 감정평가방법 

-건물,항공기 :원가법 [ 원가법은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 

방법을 말한다. ]

-과수원,자동차, 동산 :거래사례비교법 [거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다. 

 

조건부평가 

-부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다. 

 

소급평가

-과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다. 

 

일괄평가

- 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 불가분의 관계에 있는 경우에

  일괄하여 평가하는 것을 말한다. 

 

법정평가

-법규에서 정한대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용시 평가, 과세평가 등이 있다. 

 

 

 

적합의 원칙

-a지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지연인 것으로 판단되었다. 

-a지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다. 

-거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다. 

 

 

 

균형의원칙

-공인중개사 갑은 아파트매수의뢰자에게 30평형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. 

이 아파트는 1980년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이

1개적고 냉난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에서 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다. 

 

 

 

부분평가 

- 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는것은 부분평가 

 

기회비용의 원칙

- 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 기회비용의 원칙에 의해서 설명 가능하다. 

 

거래사례비교법 

- 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다. 

- 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다. 

- 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다. 

-부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신회성이 문제가 된다. 

-수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다. 

-정상가격은 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다. 

 

 

감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명

- 감정평가 3방식은 수익성,비용성,시장성에 기초하고 있다. 

-시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다. 

- 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 

  격차를 합리적으로 조정하는 작업이다. 

- 감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다. 

 

 

부동산 감정평가 감가수정방법에 대한 내용 

- 회계목적의 감가상각은 취득가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가수정은

   재조달원가를 기준으로 한다. 

- 정률법에서 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고, 해가 갈수록 점차 줄어든다.

- 감가수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적, 기능적 및 경제적 요인으로 구분할 수 있다. 

 

 

 

부동산 감정평가 [ 지역분석 ]

- 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는고정적인것이 아니라 유동적인 것이다.

- 개별분석은 지역분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다. 

- 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다. 

- 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다. 

- 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다. 

- 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역 특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역내 

부동산가격형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다. 

- 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다. 

- 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다. 

- 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다. 

 

 

감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당되는 것

- 처리계획 수립 , 대상물건 확인, 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시 

- 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항

- 시장가치기준 원칙

- 현황기준 원칙

- 개별물건기준 원칙

- 원가방식, 비교방식, 수익방식 

 

 

감정평가산식

- 적산임료 = 기초가격 x 기대이율 + 필요제경비

- 수익가격 =  순수익 / 환원이율

[ 환원이익= 순영업소득/가격 ] 

-환원이율 = 부채감당비율 x대부비율 x 저당상수 

 

 

부동산 권원보험

1. 권원보험은 권리의 하자로 인하여 피보험자가 입게 되는 손실을 보험금으로 전보하는 보험이다.

2. 권원보험증서는 권원보험의 목적 등 기본적 계약사항을 기술한 명세서다. 

3. 권원보험은 개별적 소송을 제기하는데 소요되는 비용과 시간을 절약할 수 있게 한다. 

4. 권원보험은 보증범위에 따라 한정보증보험과 완정보증보험 등으로 구분된다. 

5. 권원보험은 과거에 발생한 권리의 하자로 인한 손해 보상을 권리의 하자의 대상으로 한다.