부동산경기변동 / 부동산시장 특성 / 부동산시장에 대한 정부의 개입수단 / 주택시장 / 외부효과 [부동산학개론]

부동산경기변동 / 부동산시장 특성 / 부동산시장에 대한 정부의 개입수단

/ 주택시장 /외부효과 / 공공재 / 임대주택정책 [부동산학개론]

 

부동산경기변동

1. 부동산경기는 주기의 순환국면이 일정치 않은 경향이 있다. 

2. 부동산경기는 일반경기보다 선행하기도 하며, 때로는 후행하기도 한다. 

3. 부동산경기는 일반경기와 비교하여 팽창국면과 위축국면 간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다. 

4. 부동산경기는 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내기도 한다. 

5. 부동산경기변동은 순환, 추세, 계절, 무작위 변동으로 나타난다. 

6. 부동산경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다. 

7. 부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황 등 4개 국면으로 구분할 수 있다. 

8. 건축허가면적과 미분양물량은 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다. 

9. 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다. 

- 상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.

- 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다. 

- 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다. 

- 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다. 

- 부동산경깁는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.

- 총부채상환비율(dti)규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다. 

  부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보인다. 

- 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다. 

- 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 이루어질 수 있다. 

- 진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다. 

- 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.

- 부동산에 가해지는 닿양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다. 

- 부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며, 같은 지역에서도 부분시장에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다. 

- 부동산경기변동은 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있다. 

- 부동산경기가 상승국면일 경우, 직전에 거래된 거래사례가격은 현재 시점에서

  새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다. 

- 업무용 부동산의 경우, 부동산경기의 하강국면이 장기화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다. 

- 부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복,상향,후퇴, 하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다. 

-부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량등으로 확인할 수 있다. 

- 일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 크다. 

- 순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다. 

- 상향국면에서, 직전 회복국며느이 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있다. 

- 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다. 

 

 

계절변동 사례

- 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다. 

 

부동산시장 특성

1. 국지화 혹은 지역화되는 경향이 있다.

2. 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다.

3. 상황이 변하여도 수요와 공급을 조절하는데 많은 시간이 소요되는 경우가 많다.

4. 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다. 

5. 부동산시장은 지역의 경제적, 사회적, 행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요, 공급도 그

지역 특성의영향을 받는다.

6. 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다. 

7. 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다. 

8. 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안 가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다. 

9. 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다. 

- 일반적으로 부동산의 공급에는 상당한 기간이 소요되기 때문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다. 

- 부동산시장은 부동산소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다. 

- 부동산시장은 경제활동별 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다. 

- 강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다. 

- 부동산시장에서 정보의 비대칭성은 가격형성의 왜곡을 초래할 수 있다. 

- 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우,

  수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 커진다. 

- 일반적으로 부동산은 일반재화에 비해 거래비용이 많이 들고,

  부동산이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정지원분야의 역할이 더욱 중요하다. 

-부동산은 다양한 공,사적 제한이 존재하며, 이는 부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다. 

- 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다. 

- 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 

  이루어지지 못하는 경우가 많다. 

- 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적, 법적 성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다. 

- 부동산은 고가이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다. 

- 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 매도자 주도 시장으로 변한다.

- 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 감소한다. 

- 정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다. 

- 부동산 경기조절 정책은 일반 경기의 조절을 위한 수단이 될 수 있다. 

- 장기 주택저당대출제도의 활성화는 무주택가구의 주택구입을 쉽게 해준다.

- 프로젝트 파이낸싱의 활성화는 주택공급의 확대에 기여할 수 있다. 

- 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다. 

 

 

 

부동산시장과 과련된 부정적 외부효과 (외부 비경제)의 해결 방안 

- 쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다

- 주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지발자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다. 

- 공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다. 

- 신축 공사자의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다. 

 

외부효과 

- 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다. 

- 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다. 

- 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다. 

- 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다. 

- 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다. 

- 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다. 

- 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다. 

- 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 

  공급이 감소하게 된다. 

- 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+) 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이

  우측으로 이동하 게 된다. 

-정(+)의 외부효과가 발생하면 핌비 현상이 발생 편의시설 유치 경쟁

-부(-)의 외부효과가 발생하면 님비 현상 발생 혐오시설 반대 

- 인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우,

정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.

-부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는

감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.

- 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 

 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다. 

 

공공재

- 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다. 

- 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회에서 필요한 양보다 적게 생산이 된다. 

- 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다. 

- 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다. 

- 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다. 

-소비의 비경합적 특성이 이싿. 

- 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다. 

-생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 이싿. 

- 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다. 

 

부동산시장에 대한 정부의 개입수단

- 국민임대주택의 건설 공급 [공공임대주택]

 토지비축제도 [공공토지비축]

-토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다. 

- 토지비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다. 

- 토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다. 

- 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다. 

- 토지정보의 창출 및 제공

- 공영개발사업 [공영개발]

-토지수용

-토지자원배분의 비효율성

-부동산 투기

-저소득층 주거문제

-난개발에 의한 기반시설의 부족 

-부동산실거래가 신고제 도입 

-취득세 및 등록세 세율 인상

-재건축개발이익 환수제 시행

-주택 양도소득세제 강화 

부동산시장에서 시장실패의 원인

- 공공재 - 정보의 비대칭성 - 외부효과 - 불완전경쟁시장 

-공급독점 - 무임승차자 문제 - 

 

부동산시장에 대한 정부의 공적 개입 

- 불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다. 

- 공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

- 토지이용규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다. 

- 정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다. 

- 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다. 

- 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적

  후생 손신일 발생할 수 있다.

- 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에  실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에

   개입하는 근거가 된다. 

- 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 ]

  발생하기도 한다.  

- 시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다. 

- 소득재분배, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.  

-부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다. 

-공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생될 수 있기 때문에 개입할 수 있다. 

정부가 주택시장에 개입하는 이유

- 주거복지의 측면에서 최소한의 질적 수준을 갖춘 주택이 부족하기 때문이다.

- 주택시장에는 시장실패의 요인이 있기 때문이다. 

- 개별주택의 불량화는 주변 지역사회에 사회적 비용을 초래하기 때문이다. 

- 지역별로 주택보급률에 편차가 있기 때문이다.

 

임대주택정책

-정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 

공급량이 감소하게 된다. 

-정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다. 

- 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다. 

- 주거 바우처 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 

저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다. 

- 장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것이다. 

- 임대료규제는 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려가 있다. 

- 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부통산의 질적인 저하를 초래할 수 있다. 

- 임대료보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줄 수 있다. 

- 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다. 

- 준공공임대주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여

임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택 (공공건설임대주택은 제외한다)을 말한다. 

- 희망주택의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다. 

-시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다. 

- 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다. 

- 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대중택의 공급과소생산현상을 초래한다. 

- 임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가 시킬 수 있다. 

- 정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화효과를 기대할 수 있다. 

- 임대료 규제란 주택 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없더로 하는 제도이다. 

- 주택바우처는 임대료 보조 정책의 하나다. 

- 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다. 

- 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축 시킬 우려가 있다. 

- 임대료 규제는 임대부동산의 질적으로 저하시키고 기존 세입자의 주거 이동을 저하시킨다. 

- 장기전세주택이란 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는

  매입하는 주택으로서 20년 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

 

주거빈곤층에 대한 정부의 주거안정정책 

- 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임됴래가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다. 

- 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다. 

- 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한 , 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다. 

-주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다. 

 

주택정책 

- 현재 주택정책의 관련 부처는 국토해양부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.

- 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다. 

- 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다. 

- 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다. 

 

부동산시장과 효율적 시장이론 

- 효율적 시장은 본질적으로제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다. 

- 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다. 

- 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없다. 

-부동산증권화 및 실거래가신고제도 등으로 우리나라 부동산시장의 효율성이 

점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다. 

-효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다. 

- 강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에

  반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과이윤을 얻을 수 없다. 

- 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다. 

- 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 

  시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도

  초과이윤을 얻을 수 없다. 

주택시장

1. 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은

   주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.